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浦东开发开放三十年(之四)

2020年10月26日 16:08
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浦东三十年回首 题图2

陆家嘴 筹钱批租做规划

——浦东开发开放三十年(之四)

悬挂于赵启正办公室的胡问遂作品“惜土如金”在浦东大道141号浦东新区管委会小楼副市长赵启正的办公室里,一直悬挂着一幅出自上海书法大家、市文史研究馆馆员胡问遂先生之手的作品“惜土如金”。这四个大字不仅真实体现了赵启正等时任新区领导对待开发用地慎之又慎的态度,也无时无刻不提醒着每一位去他办公室汇报工作的同志要珍惜每一寸土地。

他曾很严肃地对干部们讲:在浦东开发中,我们一定要惜土如金:一是要建设供城市呼吸的绿肺,二是要为后人留下一些土地。

“我们所做的一些事情现在看起来是对的,但50年、100年后再看就不一定对。一定要留下一些可供后人开发的土地,在谋划今天的同时,还要站在战略高度上着眼于子孙后代的生存和发展。”


王安德:陆家嘴开发往事

我是1990年5月第一批到浦东开发办工作的,一开始担任的是政策研究室负责人。当时的副市长倪天增对我说:“政研室最主要的任务是研究浦东开发的机制,钱从哪里来?开发怎么做?”所以在政研室,我们就是研究浦东开发开放的主要政策,重点包括土地开发机制和开发公司的运行模式。

1990年9月10日,陆家嘴、金桥、外高桥三大开发公司成立,我正式成为陆家嘴开发公司首任总经理。

陆家嘴开发区的功能定位是金融贸易区。虽然上海之前搞过虹桥开发区,但当时的定位是贸易,没有金融功能,所以对于金融贸易区究竟该怎么搞,一开始大家心里都没底。

在一次全国开发区工作会议上,我们碰到了当时分管特区办的国务院副秘书长何椿霖。我们问何秘书长:“金融贸易区该怎么做?”他说:“你们没碰到过,我们也第一次碰到,大家一起探索吧。”开发公司成立一个月后,陆家嘴还是没有启动。

1984年小陆家嘴影像图1978年的浦东陆家嘴

10月6日,市政府召开浦东开发领导小组会议,市长朱镕基专门听了规划和开发汇报。这次会上,他是有点焦虑的,因为他听到的情况是,陆家嘴几乎都没有空地了。当时,公司报给他一组数字:陆家嘴地区共有居民16945户,户籍人口49200多人;沿江有39家大的工厂,占地44.34万平方米;另外还有14家大的仓库,占了18.34万平方米的土地;其他小的单位、商业300多家。唯一一块空地,就是东方明珠下有一个400米跑道的浦东体育场,属于黄浦区。浦东公园当时规划就是公园,不能动。

朱市长听了汇报以后说:“这些情况你们以前知道不知道?以前不知道,你们糊涂。以前知道,你们把这个地方定为金融贸易区,就是叫我们去做城市改造动迁,这个成本不得了,天价!”“能不能不要把金融贸易区放在陆家嘴?到一个比较空的地方去做?”朱市长还对倪副市长说要弄个直升飞机,去俯看一下陆家嘴的情况。

那时候正好有一部分国内专家提出来要实行浦东的沿长江及沿海开发,就是从外高桥一直到现在的临港这一带,景观很好,拆迁量很小,但是交通以及其他基础设施建设量巨大,而且与市区隔得比较开。

为此,朱市长下了一个任务:你们去好好调查,摸清情况,然后提些建议,金融贸易区到底怎么做。放在小陆家嘴是否合适,这么拥挤,还是移到其他地方去?

公司为此做了很多调查研究。那一阶段我们同时在做三件事,第一件事是摸底。把情况摸清,到底有多难。第二件事就是银行、金融机构和投资者的需求到底是什么?有多少?进行归纳整理。第三就是准备启动地块实质性的开发。

公司的每个人一天要工作16个小时。每一个地块上有多少面积、有多少人、有多少地上建筑全部摸清。比如,北护塘路六公顷的面积內就有800多户居民,16个单位,平均每一万平方米土地上就有100多户人家,这个动迁量大得不得了。


写信回答朱市长的问题

11月27日,我写了一封信给朱市长,向他汇报调查结果,并回答了他的问题。信里写道,中央宣布浦东开发七个月了,陆家嘴公司成立也两个月了。但是我们还没有实质性启动,很惭愧。但是,这几个月调查摸底下来的情况和有些想法要向您汇报。

第一,金融贸易区还是要放在陆家嘴。针对朱市长提出的“金融贸易区放在小陆家嘴是否合适”的问题,我在信里进行了回答:陆家嘴是浦东开发起步条件最好的地区之一。

但是,开发主要有“三难”,第一难是历年开发凌乱,等级不高,占地不少,拆迁量大。第二难是地处要道,世人瞩目,议论多,要求高。第三难是金融贸易区要以第三产业为主,但现状全是工厂,而且第三产业政策敏感当时开放尚无先例,可能会有很多波折。

虽然有这么多困难,但是也有三个有利的条件。第一,是大家对设立金融贸易区有兴趣,外资银行虽然观望的多,但是内资银行愿意来啃骨头的也不少,各省市的兴趣也不小。第二,是地下的管道基础好,管线、煤气都可以直接做了。第三,虽然有不少的人口和建筑,但是开发相对集中,容易形成气候。而且,在黄浦江边,有利于树立浦东开发开放的形象。所以,金融贸易区应该在这里启动。

  

浦东正大广场地块前身浦东开发前的陆家嘴地图

浦东正大广场地块前身和浦东开发前的陆家嘴地图

第二,关于吸引内资和外资的关系,以及起步地价问题。我在信里的想法就是,在陆家嘴开发中的投资组成上应该是先内资后外资。这也是黄菊同志牵头调研后的考察报告上形成的观点,符合浦东开发开放的16字方针。

浦东开发以来,外资真正想马上掏钱搞大项目的并不多。但是各个国内商业银行都从总行那里拿到了要搞大楼开分行的计划。各省市也都有实打实的项目。我们在这两个月中掌握了一批金融机构手上有7万平方米的投资意向,预估12.7亿人民币。同时还有10万多平方米、4亿多资金意向正在落实。

各省市部委也有约20万平方米,7亿元左右的建设意向。要知道,在20世纪90年代初这笔钱绝对是个天文数字。因此,先内后外是与其他特区的发展相一致的。因为内资项目只能少说多做,所以我们均未宣传。目前有些认识要请示领导,确定基调。

因为当时对于陆家嘴开发进度和规模的意见也不尽相同。有同志提出几十万平方米建筑项目同时上,会导致房地产过剩,要用五到十年分期分批建设。我就举例说,深圳十年建设900多万平方米的建筑,上海内资办公楼宇基本现状是供不应求。整个浦东350平方公里土地,怎么会消化不了几十万平方米的办公楼呢?

我们向市领导提出:地价也要从低到高发展,对于中资银行和外省市部委,即使是非工业性的,抬高地价也是行不通的。如果第一批人叫喊着地价高,那后面还有谁来投资呢?所以对率先参加启动的项目,地价要从优支持。今后50年内每年可以有10%至15%左右地价的涨幅,所以先来者要先得益,给予优惠。不能鼓励人家等你大环境好了以后再来买高价地。

第三,陆家嘴要统一规划、集中开发的问题。现在放眼整个陆家嘴地区,成片的银行、金融楼宇,汇集在小陆家嘴内。东方路沿线曾经的省部委楼宇形成了陆家嘴的商贸和休闲板块,花木板块分布着行政大楼、文化中心大厦等。而那时的陆家嘴虽然已经百花齐放了,但都没有统一规划、统一开发。

如果从陆家嘴隧道口到花木行政中心,建立一个轴线,就像穿了西装有了领带一样,在今后城市发展历史上会有明显作用。对于世纪大道两边的区域开发必须组织集中开发。地面上非工业的建筑和交通设施投资数额很大,如果大楼分散搞,多头开发,就很难形成合力和统一形象。希望按照朱市长10月6日领导小组会议上指示的那样,把陆家嘴未批出的土地和轴线开发建设统统交给开发办来做。

12月20日市浦东开发领导小组开会,朱市长在听取了各方面意见,看了大量资料反复研究以后,决定金融贸易区还是放在陆家嘴。然后指示要赶紧启动陆家嘴国际规划方案征集。这样,我们就把200万的公司开办费投入运用到征集国际规划设计中去了。


搞国际规划竞赛也是一种宣传

在浦东开发开放早期,有关陆家嘴开发区的整体功能、定位,其研究和决策一直是在市委、市政府层面,浦东开发办的职能就是贯彻市委、市政府的决定。对于陆家嘴金融贸易区这样的区域性开发,首先要研究的问题就是:这个地方的规划怎么制订?城市功能与建设规划之间究竟如何结合?

1990年5月3日,朱镕基出席上海市人民政府浦东开发办公室新闻发布会。右一为副市长倪天增,右三为市委副书记、副市长黄菊,右四为市政府副秘书长夏克强,右五为市科学技术委员会副主任沙麟。.jpg

1990年5月3日,朱镕基出席市政府浦东开发办公室新闻发布会。右一为副市长倪天增,右三为市委副书记、副市长黄菊,右四为市府副秘书长夏克强,右五为市科委副主任沙麟。

有不少人以为,陆家嘴地区规划是到1990年12月才决定开展国际招标的,事实上,要搞国际招标的决定最早记录是在1990年5月30日。我记得那天在康办小礼堂开浦东开发领导小组会议,倪副市长在会上通报了整个浦东规划的进展情况后,朱市长说,“这些地区的规划,我们不一定完全自己做。”“陆家嘴是上海的一个面孔,我们紧锣密鼓地搞起来,总体规划搞国际招标设计、搞规划竞赛,这也是一种宣传。”

就是在这次会议上,我第一次听到陆家嘴的规划要搞国际竞赛或者说国际招标。后来,考虑到规划权是主权之一,特别是涉及城市的基础信息不宜对外公开,所以市政府就定下来要搞国际方案竞赛。那时候,朱市长对陆家嘴的动拆迁量和整个区域建设进度还不是很有把握,但是已经提出了“规划方案国际竞赛”这个想法。

在10月6日专题会上,朱市长提出金融贸易区的规划位置问题,轴线大道的问题,还有启动地块选址等问题。

11月27日与29日,倪副市长连续召开了两次浦东开发领导小组专题会议。这两次会议再一次明确,小陆家嘴的国际规划方案征集要正式启动了。然后,我们就把意见全部整理好,形成了一套规划竞赛启动的方案,于12月20日向朱镕基、黄菊等市领导汇报。

12月26日,倪副市长又开了一次专题会议,落实包括小陆家嘴的国际规划方案征集、小陆家嘴启动地块、张杨路开发、轴线大道走向等规划问题。在我的记忆中,市政府是通过这几次专题会议切实推动了小陆家嘴规划的进程。

朱市长在小陆家嘴规划上的“临门一脚”,是1991年4月16日访问法国,与法国公共工程、住房、交通与海洋部部长贝松先生签署了一个会谈纪要。

会谈纪要的第一条,就是由法国支持上海一起做小陆家嘴国际规划咨询。那时候,朱市长将去国务院工作,这是他以上海市市长身份签的最后一个涉外协议。

小陆家嘴规划方案国际竞赛是从1990年5月由朱市长提议、酝酿,一直到1993年12月28日由市政府发文原则同意上海陆家嘴中心区规划设计方案,前后历时三年半。在整个过程中,除了市规划局是职能单位外,法方作出了很重要、很特殊的贡献。


 “法方的影响是深入骨髓的“

上海市政府和法国政府的友好合作始于上世纪80年代。1986年底前后,倪天增副市长和市规划局副局长夏丽卿、市城市规划设计院总体室副主任李佳能等到法国访问,拜访了大巴黎地区议会主席和大巴黎规划院院长。访问期间,市政府与大巴黎规划院签了一个中法规划交流合作协议,小陆家嘴地区规划是其中的一个项目。

1987年,法方曾派专家阿巴迪到上海一起咨询研究陆家嘴地区的规划,同时还研究了南北高架项目。1991年4月,朱市长访问法国时,法方答应在经济上给予必要的支持,做一轮小陆家嘴规划的国际方案咨询来提高设计层次。

  

1990年5月31日,浦东规划图1992年7月 浦东开发规划图2

左图:1990年5月31日的浦东规划图,右图:1992年7月的浦东总体规划图

直到1992年2月下旬,那时朱市长已经离开上海了。法方正式致信黄菊市长,表示原先承诺的经济支持方案已落实,相关工作可于5月启动。

此后,由法国装备部经济与国际事务局、大巴黎规划设计研究院、法国最现代的中心商务区La Défense地区公共建筑整治局共同组成了“法国支援上海浦东开发集团”。它是一个法国政府出面组织的协调平台,由这个平台出面帮上海市政府做事。

1992年5月24日至6月3日,法国政府公共工程、住房、交通与海洋部国际公共建筑贸易委员会主席贝尔蒙带来了一批人,实地踏勘陆家嘴金融中心区。贝尔蒙率领的这个外国专家团来了一个星期左右,做了几件事情:

第一,经与市规划局沟通,向上海市政府递交整个国际咨询工作的计划书;第二,提出陆家嘴中心区规划和城市设计国际咨询委员会组成机构人员名单,然后给了我们邀请书和规划国际咨询设计任务书草稿等一套资料。

5月28日,所有外国专家来到现场,当天下午国际规划咨询的开幕仪式正式启动。5月29日,召开了一个由市有关委、办、局等职能部门与各国专家见面、相互答疑的国际设计任务书研讨会,给我留下了非常深刻的印象。

当时中方的信息确实比较闭塞,法方组织在国际上比较前沿的城市规划专家团队前来参与上海小陆家嘴的规划制定,为我们拓宽了视野,打开了城市规划领域通向世界的大门。

在大巴黎规划院的引领下,我们对国际上大城市的规划、建设规律有了比较深入的了解,对陆家嘴这块土地怎样合理开发有了比较清醒的认识。特别在帮助我们建立城市发展的历史观和战略眼光方面,法方的影响是深入骨髓的。除此之外,法方还在经费上给予我们支持,这在当时也是非常宝贵的。

国际规划启动以后,倪副市长曾跟我说:“要做国际规划咨询了,法国人答应出200万法郎,我们国内至少也要出200万。”事实上,在法方告诉市政府可以正式启动的时候,虽说我们有了筹资方案,其实钱还没有真正落实。

最后,法方的资金是通过在法国的一位中国留学生——法籍华裔诗人张如凌女士奔波,香港的何弢先生协助,于1992年底请香港的吴国璋先生出资落实的。

上海方面原来说好资金是一比一配套,因为法方资金没有到位,实际发生的费用就不止200万人民币了。

这些专家因为一开始没拿到报酬,每次来开会,就需要我们来解决差旅费。所以,开一次会议,陆家嘴开发公司就要出一次钱。到1993年市政府正式批准陆家嘴规划的时候,公司财务部门估算了一下,大概发生了300多万元人民币的费用。现在看来,总的花费不算贵,而且很值得。

当时,对我们来说,最困难的事是手中没有外汇,因为外汇是管制的。外国专家拿着机票来报销,我们不能给他们人民币。请示市政府也没有办法,最后公司绞尽脑汁,费了很大周折才解决外汇问题。


小陆家嘴规划方案的“2-4-5-3-1-1”

小陆家嘴规划方案的形成,有一个发展过程,我们将其总结为——“2-4-5-3-1-1”,规划不断深化的过程主要分为三个阶段。  

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中方和4家国外设计事务所的小陆家嘴规划模型

第一个阶段:“2”,是指两次规划修编,即1986年国务院批复《上海市城市总体规划方案》和1988年编制详细规划后涉及浦东部分的规划修编。

1986年10月13日,国务院批复原则同意《上海市城市总体规划方案》,这是上海历史上第一个经国家批准的城市总体规划方案。《上海市城市总体规划方案》中提到,“当前,要特别注意有计划地建设和改造浦东地区。”总体规划确定后,市政府就开始组织编制分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划以及各类专业规划,特别是编制了浦东新区总体规划和开发区的详细规划,为浦东开发创造了条件。

1986年10月,市规划局开始编制《浦东新区规划纲要》。在这个规划纲要里,陆家嘴地区有两样东西已经出现了,一个是滨江的大公园,另一个就是用于疏解市区人口的居住区。1988年8月,市规划局编制完成《浦东新区规划纲要(草案)》和相应的初步方案。1989年10月,市规划局编制完成《浦东新区总体规划初步方案》,规划用地从1986年《上海城市总体规划》确定的63平方公里扩大至150平方公里,人口规模也从90万增至150万人。

第二个阶段:“4”,即在1990年初至1992年间,陆家嘴或者说涉及陆家嘴的浦东部分的规划由市规划局、市规划院和市建委前后陆续调整了4次,其中既涉及市政府对整个浦东规划的调整,也包括专门针对陆家嘴规划的调整。

为什么会调整4次?就是因为浦东开发开放进入启动阶段后,对浦东新区规划提出了新的、更高的要求。由于各方面都很关注,陆家嘴的规划也不断地进行调整,但是这些调整基本上没有触及到小陆家嘴,主要是因为那时候大家已经知道小陆家嘴要搞国际规划咨询了。

这4个方案中的最后一个方案,是由市建委批的。在市规划局做的这个方案中,把小陆家嘴地区总面积调整到350万平方米建筑面积,这个方案就是我们后来做国际规划的一个依据。我们发出去的任务书,是以这个标准和现实交给大家的。所以,那时候开玩笑说我们上海的联合规划小组是偷跑的,因为这个规划依据就是他们做的,然后把这个作为考卷交给人家,那我们不是已经优先了吗?当然,现在看来,这么做也有局限性,因为事先有了框框,就把思路束缚住,“畅想曲”就少了。

1992年7月,市规划设计院编制完成了《浦东新区总体规划》。这份总体规划明确了陆家嘴地区的面积和功能定位,为进一步开展国际规划咨询提供了上位规划和参照依据。

第三阶段:“5-3-1-1”,“5”就是在国际规划咨询过程中,收到了中、意、日、法、英5国提供的5个不同的概念方案;“3”就是综合5个方案的优点出了3个深化比较方案;“1”就是3个深化比较方案基础上再组织专家讨论、各方面听意见,最后集中形成1个深化规划方案;最后一个“1”是在深化规划方案的基础上又进行了一次综合优化。

5-3-1-1的“5”。1992年5月,由法国政府和上海市政府共同集资组织的小陆家嘴国际规划咨询工作启动。法方根据上海的要求,经过磋商与筛选,最后确定了4家国际知名设计师事务所,即:意大利的福克萨斯、英国的理查•罗杰斯、日本的伊藤和法国的贝罗。 

由英国罗杰斯设计事务所设计的陆家嘴模型2

在这4家事务所中,最为著名的是英国的理查•罗杰斯。法国、意大利和日本的设计师在那个时候是比较前卫和有声望的名家,是正在上升的新星。另外,代表中国参加小陆家嘴国际规划咨询和城市设计方案征集的上海的联合咨询设计小组,是由市规划设计院、市民用设计院、市华东设计院和同济大学派人组成。

1992年5月26日,上海市陆家嘴中心地区规划及城市设计国际咨询委员会正式向5家单位发出了邀请书。经过近半年的紧张工作,到11月初,中、意、日、法、英5个事务所的专家陆续交来了概念方案和规划模型。这5个方案的立意、目标、形态、绿化、交通等各具特色,对同一地区、同一发展目标的设计结果差异却很大,反映出不同现代城市设计流派和民族文化风貌的强烈对比,都有各自独到和不足之处。

上海市陆家嘴中心地区规划及城市设计国际咨询会议.jpg

1992年11月20日,由法国政府公共工程、住房、交通与海洋部和上海市政府联合举办的上海陆家嘴中心地区规划及城市设计国际咨询会议,在上海国际贸易中心开幕。赵启正副市长出席开幕式。

这次国际规划咨询和方案评选,先是由技术委员会把5家方案都收集起来,撰写评判意见书,分析哪些是好的,哪些是有局限或者不适合的,哪些是需要今后考虑的等等,最后汇总起来,由高级顾问委员会对各方案交通组织、开敞空间、城市形态、与周边地区联系等四大要素的提炼、比较和评估,然后出具技术分析建议书,作为深化规划时的必要遵循。我看过很多国际规划方案的咨询活动,现在全国各地都在搞,但很少像那次那么认真和深入。

5-3-1-1的“3”。1992年12月初,我们向市领导黄菊、倪天增汇报了整个过程,市领导认为:对征集来的概念方案,不要单纯地采纳其中任何一家方案,而是要在原来工作的基础上形成新的深化比较方案。年底,规划深化领导小组开了一个专题会会,正式决定在五个概念方案的基础上,博采众长集思广益,最终汇总、形成自己的方案。

规划深化工作从1993年初启动,由市规划局负责总牵头。市规划院的总工黄富厢带着6个年轻人和若干建筑师、设计师就在陆家嘴公司集中起来办公。用了大概三个月时间,到1993年3月初,形成了第一批的3个深化比较方案,向规划深化领导小组以及邀请的部分专家汇报。

方案汇报以后,规划深化领导小组决定将这3个方案再整合为1个方案。“3进1”方案做好以后,我们在1993年5月6日向黄市长作了专门汇报。黄市长在会上提出了“三个结合”的要求——中国和外国的结合、浦东和浦西的结合、历史和未来的结合。他还说:“一要听原来的规划师的意见,二要听人大、政协的意见。另外,在国内要广泛听意见,不要使这个规划出台后有很多反对意见。”

5-3-1-1的“1”。1993年的6月间,我们就开始整理资料、翻译,由市规划局、浦东新区管委会和陆家嘴公司联合组团分两路去听各个方面专家的意见。一路是去法国、英国,这一路由黄奇帆和我带着规划局的一些同志去;还有一路是去新加坡、香港,由胡炜和市规划局的一位副局长带队去听意见。

去法国和英国听意见,在我的印象中,各方的反映非常好。英国的理查•罗杰斯在他的设计事务所听完介绍后说了两段话。第一段话是:“你们如果完全按照我们这个概念做,会是个灾难。我们的方案只是概念方案,你们要学其神。这些概念都可以拿去用,但是不能照抄。”第二段话是:“我有几个没想到。第一,没想到你们把各个国家的概念理解得这么好;第二,没想到是你们能结合中国的实际把这些概念结合得这么好;第三,没想到你们动作这么快。”他还说:“你们要有信心,我可以这样说,今天是你们到我们这边来学,用的是我们的书,学的是我们的经验。照中国的发展速度和你们对这些东西的理解力,在下个世纪的教科书上,一定会出现你们的规划和建筑。”罗杰斯的一席话特别振奋人心。

我们还去了巴黎,在大巴黎规划院拜访了我们的高级顾问夏邦杰。他说:“你们动作真快,这么快就弄出来了!上海有什么投标项目,我一定会来参加。”他还说:“就凭这一条,我也很愿意在这里做事。我相信,只要我有好的想法,你们就能做得成。”实际上,他们还是有点羡慕我们这个体制的,觉得是能做大事的。此后,夏邦杰先后来上海参加了上海大剧院和世纪大道的设计方案竞标,获得成功。

到了1993年下半年,小陆家嘴深化规划的文本全部都做好了。在报市政府之前,10月6日,我们先向市人大作了次汇报。市人大常委会几位副主任以及16位委员听过意见后,进行了认真讨论,给予充分肯定,并提出一条意见:市人大应该对这个规划进行立法,同时要严格执法。立好法以后,谁都不能动了。10月8日,我们又到市政协作了汇报。市政协也是非常肯定,当时提了一些建议,其中一条也是同样建议以立法手段实现规划控制和实施。后来,虽然市人大没有提请立法,但是也没有人改动过这个规划。  

1993年12月,陆家嘴中心区的最终规划实施方案1993陆家嘴中心区规划参数图

1993年12月,小陆家嘴规划最终模型和规划图

我们把这些意见汇总、对有关文本进行修改后,于11月下旬,会同浦东规划院、浦东规划土地局将深化规划报到了市规划局。市规划局接到这个深化规划以后,召集市规划院和市规划局专家很认真地进行了技术评审。评审完了以后,汇总各方面意见报市政府。市政府于1993年12月28日正式发文批复了《上海陆家嘴中心区规划设计方案》。

5-3-1-1的最后这个“1”,是在深化规划方案的基础上再优化。2008年,市政府和浦东新区又把整个浦东规划和陆家嘴规划整合了一遍。其实没有修改这个规划,只是相应扩大了一部分规划面积。所以,最后小陆家嘴的规划建筑面积定下来是418万平方米。上海中心大厦建成以后,小陆家嘴的项目建设基本完成,现在的总建筑面积是470万平方米左右,容量变动基本在规划范围之内。从全国来看,这可以说是执行得最好的规划之一。历任市区领导都没有去随意修改,这是很难得的。

1994年我们向市领导和中央领导汇报时,曾做了一张“陆家嘴百楼图”,图纸上画了已经建造的和将要出现的一百栋楼。这一百栋楼里70%是国内投资的,当然有些内资是有和外资合作的。

当时还有一个争论,这么多楼起来了,你怎么放?有人主张都放到小陆家嘴1.7平方公里内,等十年后都出来了,形象很壮观。而我们陆家嘴公司的很多人,包括实际做规划的同志都不同意。他们坚持必须按照功能分类,金融性质的大楼、跨国公司的大楼拟放在小陆家嘴中心区;省部楼、商业性质的大楼,拟放在张杨路东方路一带;还有科教文卫、行政管理等的办公大楼就布局在花木地区。

这就出现了一个问题,三个功能板块,每个板块之间相隔两公里左右。楼宇一分散,出形象就慢了,还必须先把各板块之间的道路地下管线打通,投资量很大。但大多数人的观点是,城市是会成长的,都挤在一起,空间都用完了,再发展就慢了、难了。按功能、按等级分开建设以后,随着城市的成长,楼宇慢慢会连成一片,但是功能会很分明。

为此,公司上下承受了很大的压力。那时很多批评说:陆家嘴发展得慢,不出形象。事实上,基地动迁量大,基础工程周期长不容易出形象确实是一个原因。如今回过头来看,如果为了一时的政绩,陆家嘴地区规划不按功能分类建设,短期看是能快出形象,但是从长远的城市发展趋势看,肯定是有问题的。事实证明,我们当时坚持的想法和做法还是对的。


汪雅谷:陆家嘴滨江建设往事

我依然记得,1990年7月的一天,组织通知我去参加市里的一个关于开发浦东的会,副市长黄菊在会上给与会者出了道题:现在浦东要开发,你们怎么做?请每个人谈看法。

我当时对浦东开发还没有特别清晰的概念,就从商业的角度按自己的理解谈了想法。第二天是星期天,组织就通知我到浦东开发办工作,不久又任命我担任陆家嘴金融贸易区开发公司副总经理。

从此,我作为浦东开发的一员,在浦东这片热土上一直工作到退休。

陆家嘴.jpg


多方筹钱艰苦创业

陆家嘴金融贸易区开发公司成立的目标很明确,就是要将陆家嘴地区建设成为现代化的金融贸易区。最初,公司班子只有6个人,王安德总经理,包括我在内的3位副总经理,以及2位办公室主任。办公条件很差,没钱,没办公场地,暂时租借浦东开发办的办公室,放几张桌子板凳,就算开张了。

这种差距我的感受尤其明显,我原来工作的友谊商店是涉外单位,规定工作时间必须西装革履。到了浦东开发办,由于办公室没有空调,夏天只能穿汗衫和西装短裤。我作为副总当时最大的待遇是分到了一个电风扇,很高兴。后来,公司搬到严桥由由大酒店的三楼办公,环境稍有改善,仍然很困难。但那时大家不讲待遇、不讲条件,全身心地投入到陆家嘴开发的宏伟建设中去。

开发之初的陆家嘴,基础条件很差,到处是设施简陋的棚户区和涉及到方方面面的工厂企业区,这些工厂中有一些是央企,如沪东造船厂等。要在这样的条件下建设一个现代化的金融贸易区谈何容易,何况我们公司几乎没有什么资金。这也是当时很多来我们公司考察的外宾经常提出的质疑:你们没有资金怎么开发?你们准备怎么解决资金问题?

为了解决资金难题,我们想了很多办法。公司最初的200万元启动资金,是向工商银行浦东分行借来的。当时,为了找到一个像样的会场,王安德总经理曾找我商量说:“汪总,你是友谊商店出来的,你去和你的老单位商量商量,我们没有钱,想召开一个四大银行参加的行长会议,介绍我们浦东新区的开发,希望给予支持。”我当即答应下来。后来,公司出面在友谊商店的如意酒家召开了银行行长联谊会。我们向各位与会的行长介绍浦东开发情况,说明资金对我们的重要性,告诉他们我们现在最大的困难就是缺资金,连启动资金都没有。

行长会议结束后,有几个行长就去小陆家嘴实地考察了。当他们看到密集的棚户区,以及一些看上去难以搬迁的央企,觉得在这个地方建金融贸易区是天方夜谭,别说五年、十年了,就是二三十年也开发不了。因为当时上海市有规定,如果要动迁首先要有安置房,没有安置房你就没办法搞动迁;那些央企国企,你让人家搬迁也有大量的工作要做。再加上银行贷款需要有担保,我们那时候无钱无地,谁肯借钱?

最后,是工商银行浦东分行在没有担保的情况下,以信用贷款的方式借给我们公司200万元。钱一到账,一半就花出去了,一年的房租就要付100万元,还有员工工资要支出。

就是在这样的情况下,我们积极开展招商引资。特别是公司制定的先内资后外资的引资策略,首先借浦东开发开放的大好形势吸引了很多外省市金融机构来浦东投资的热情和关注。

那时,我负责土地批租这块工作。因此,安徽、山东、江苏等省和一些国家部委来谈建造办公楼的事宜,都由我负责接待。我们启动的第一个地块是编号为2-2的位于文登路(现名东方路)的地块,就是现在的96广场周边。公司决定在这里通过批租造办公大楼。

当时,市政府和浦东管委会的领导对我们的要求是:门槛不要太高,否则人家被吓住就不来投资了;欢迎他们来投资。但我们认为应把眼光放得长远、视野一定要宽,这样招的商家层次比较高,经营成效也会比较好。

因此,土地批租的起步价很重要,太高或太低,后来者都会有一个比较。所以,我们请市土地局的两个专业老法师做顾问,按照市里定的2400元一平方米的指导价格进行批租,基本上都达到2400元至2600元一平方米的楼板价。当时,想要来浦东建省级办公楼项目的投资意向争先恐后应接不暇,加上可提供地块供不应求,对各省市的批租只能暂时放慢步伐。


转战开发建设“富都世界”

到1991年初,省部楼宇的批租建设为公司解决了资金短缺问题,也带动了2-2地块的开发建设,开创了浦东开发的最先轰轰烈烈的形象。一些有魄力的外资企业也不再观望,明确要参与到浦东开发建设中。我们开始把目光转向地段更好的陆家嘴中心区岸边黄金地段的开发,并决定采取新的模式进行土地批租和开发建设。

正大广场.jpg

4月初,泰国正大集团看好浦东开发开放,向中方正式提出,决定参与浦东的开发。4月28日,市政府就批复:正大集团项目为陆家嘴金融贸易区重点开发项目。9月18日,市长黄菊会见正大集团董事长谢国民,明确表示“今年要有说法,明年要有动作。”

1991年年底,陆家嘴开发公司与泰国富泰(上海)有限公司签订了合资开发浦东新区“富都世界”的意向书,双方各占50%股份,中方以所处的土地折合成投资金额,泰方以等额的资金予以投入,合作期限为88年。1992年4月16日,中泰合资成立上海富都世界发展有限公司的合同签字仪式在锦江小礼堂举行,副市长赵启正出席了签字仪式。

“富都”是英文 fortune 的音译,是中文“幸运”的意思。富都世界所在地块位于黄浦江以东,陆家嘴路以南、东昌路以北,烂泥渡路(今银城路)以西,初定分三期开发,规划开发建设140万平方米,目标是建成集金融、办公、贸易、购物、旅游、娱乐于一体的富都世界新城区,与陆家嘴金融贸易区中心区和浦西外滩构成国际性的金融贸易中心,与矗立在黄浦江畔的东方明珠电视塔共同构成21世纪东上海浦东的新地标和壮丽景观。我作为中方代表,于1992年8月起兼任上海富都世界发展有限公司常务副总经理,我的大部分精力都投入到富都世界地块的开发建设上了。

虽然是个合资公司,但公司刚组建的时候,同样是资金紧缺。富都世界地块是浦东老城区,是20世纪早期形成的工厂、码头、仓库的集中地,还有大量的危棚简屋、陋街小巷,动迁任务艰巨,动迁后的土地平整工作量也很大,都要用钱。另外,公司18名员工的人员经费要支出,公司租用办公室的房租也要付。公司组建时曾向银行借了200万元的启动资金,还不到一年,钱眼看着就用得差不多了。我们有一个外方经理是台湾人,跟我说:“汪总,你想想办法,你是总经理,钱不来,我们都要‘茹毛饮血’了,这以后怎么办啊?”借给我们钱的银行行长也跟我说:“汪总,你借的200万元钱要还了。要有借有还。”没办法,我们曾去借过高息贷款,日常遇到临时急需用钱时,也向正大集团借过,不过利息都很高。

1992年11月,工商银行浦东分行给陆家嘴开发公司以大力支持,和我们签订了银企合作协议,提供2亿元人民币和1500万美元的巨额贷款,是浦东开发开放后中资银行发放金额最大的一笔贷款。这真的是雪中送炭,一下子缓解了资金短缺的矛盾。后来,经公司争取,中国工商银行同意在四年内给予公司10亿元人民币的贷款授信额度,用于支持富都世界发展有限公司滨江沿线土地开发以及市政配套建设。

回顾我在陆家嘴集团公司和富都世界公司艰苦创业、奋力拼搏的岁月,感慨良多。我认为,是党中央开发开放浦东的重大决策,是市委、市政府抓住机遇、解放思想、锐意进取、大胆试闯,为我们提供了千载难逢、干事创业的机会和平台。我万分珍惜这一历史机遇,全身心投入到浦东大开发大开放的热潮中,为开发并推动陆家嘴地区出形象、出功能、出效益作出了贡献,完成了组织交给的任务,以实际行动不忘初心、不负韶华。 

2018年7月15日,上海,周日当天早间在陆家嘴滨江大道,众多游客与市民在滨江休闲步道上隔江眺望美景,黄浦江对岸的外滩百年历史建筑群在一片蓝天白云映衬下,城市风景优美。

(本文资料与图片均源自人民网、解放日报、澎湃新闻、市方志办、市档案局和浦东开发规划设计研究院  戴维整理编写)